APE
Obbligatoria per atti di compravendita e affitto di immobili
con il D.Lgs. 192/2005, successivamente modificato ed integrato, è stato introdotto l’Attestato di certificazione Energetica (ACE) successivamente diventato Attestato di Prestazione Energetica (APE) con la modifica introdotta dal decreto 63/2013.
Tale attestato, come dice la parola stessa, ha la funzione di attestare la prestazione che un edificio possiede dal punto di vista energetico e quindi quanto consuma un edificio, attribuendogli anche una classe energetica che segue una scala di 10 classi partendo dalla A4 (edificio a bassissimo consumo energetico, quasi passivo) fino alla G (edificio con alto consumo energetico).
La normativa vigente impone 4 obblighi nei confronti dell’ape:
DOTAZIONE: consiste semplicemente nel dotare il fabbricato di un Attestato di Prestazione Energetica
ALLEGAZIONE: allegare l’APE ai contratti di compravendita o di nuova locazione
CONSEGNA: consegna dell’APE all’acquirente o al locatario
INFORMATIVA: il venditore o il locatario deve informare la controparte della presenza dell’APE e dei dati in esso contenuti.
Nel caso in cui gli adempimenti descritti dalla normativa non vengano rispettati, il D.L. 63/2013 (successivamente convertito in Legge 90/2013) ha inserito le sanzioni che verranno identificato di caso in caso di seguito descritti.
Andando a esaminare alcuni dei più comuni casi ne deriva che:
Atti di trasferimento a titolo gratuito: Sono stati esclusi per tali atti gli obblighi di ALLEGAZIONE, CONSEGNA ed INFORMATIVA ma è stato mantenuto l’obbligo di DOTAZIONE;
Atti di “compravendita” o di “trasferimento a titolo oneroso”: Questi atti comprendono tutti gli obblighi descritti sopra, quindi il venditore deve informare l’acquirente dell’esistenza dell’APE legata al fabbricato oggetto della trattativa e metterne a disposizione i dati (INFORMATIVA), deve consegnare l’APE originale all’acquirente al momento della compravendita (CONSEGNA) e deve allegarne una copia all’atto di compravendita (ALLEGAZIONE). Ovviamente per adempiere a queste richieste è necessario che il venditore sia in possesso dell’APE (DOTAZIONE).
Nell’atto di compravendita deve essere inserita una dichiarazione semplice (non sostitutiva di atto notorio) in cui l’acquirente dichiara “di aver visionato le informazioni contenute nell’Attestato di prestazione energetica” e “di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”
Nel caso un cui l’atto risulti carente della copia dell’APE o della dichiarazione di informazione e consegna, la normativa ha rimosso la nullità dell’atto ma ha inserito una sanzione compresa tra € 3.000,00 ed € 18.0000,00 da dividere equamente tra le parti.
Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare alla regione o provincia autonoma competente l‘Attestato di Prestazione Energetica che dovrà essere comunque redatto e presentato entro 45 giorni dalla data dell’atto/contratto.
Contratti di locazione per interi edifici: vengono applicate le stesse regole degli atti di compravendita, con stessa documentazione e stesse sanzioni.
Contratti di locazione per le singole unità: Obbligo di INFORMATIVA, il locatario deve informare il conduttore dell’esistenza dell’APE e metterne a disposizione i dati, e di CONSEGNA, il locatario deve consegnare l’APE originale al conduttore che gli verrà resa al termine del contratto di affitto. Sono esclusi dagli obblighi indicati i contratti che non possono considerarsi nuove locazioni (proroghe, cessioni di contratto ecc.) ed i contratti non soggetti a registrazione (quindi i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno).
Risulta comunque evidente che, vista l’obbligatorietà di INFORMATIVA e di CONSEGNA , di conseguenza vi è l’obbligo di DOTAZIONE dell’APE.
Nel contratto di locazione deve essere inserita una dichiarazione semplice (non sostitutiva di atto notorio) in cui l’acquirente dichiara “di aver visionato le informazioni contenute nell’Attestato di prestazione energetica” e “di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”
Nel caso in cui il contratto di locazione risulti carente della dichiarazione di informazione e consegna, la normativa ha rimosso la nullità del contratto ma ha inserito una sanzione compresa tra € 1.000 ed € 4.000,00 ; per i contratti di locazione di durata inferiore a 3 anni la sanzione è ridotta alla metà quindi tra € 500,00 ed € 2.000,00 da dividere equamente tra le parti.
Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare alla regione o provincia autonoma competente l‘Attestato di Prestazione Energetica che dovrà essere comunque redatto e presentato entro 45 giorni dalla data del contratto.
Annunci immobiliari: negli annunci immobiliari (quindi cartelli AFFITASI e VENDESI) sussiste l’obbligo di indicare alcuni dati energetici del fabbricato. Tali dati comprendono almeno la classe energetica, l’EPgl e l’EPi invol. La sanzione prevista in caso di inadempienza è compresa tra € 500,00 ed € 3.000,00.
La normativa vigente identifica i tecnici certificatori come quel tecnico abilitato, iscritto al relativo ordine e/o collegio professionale e abilitato all’esercizio della professione relativa alla progettazione di edifici ed impianti.
Nel nostro studio il geom. Luca Pascon ha partecipato ad un corso di formazione della durata di 80 ore, con superamento dell’esame finale, per l’acquisizione della competenza necessaria ad effettuare tale attestato.
Per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica in primo luogo è necessario eseguire almeno un sopralluogo (obbligatorio per legge) per acquisire tutte le misure dell’immobile, la composizione delle strutture quali muri e solai, la tipologia di vetri e serramenti, gli impianti termici in esso installati ed in caso di immobili non residenziali anche gli impianti di illuminazione.
Successivamente l’APE viene elaborata in studio utilizzando un software (nel nostro caso Termolog EpiX della Logical Soft) in cui viene effettuata un analisi energetica inserendo i dati raccolti in sopralluogo e valutando le prestazioni per il riscaldamento, il raffrescamento (se presente), la produzione di acqua calda sanitaria e l’illuminazione (per non residenziale).
Al termine dei calcoli l’APE viene FIRMATO DIGITALMENTE ed inserito nel portale del catasto energetico regionale, sia che si tratti della regione friuli venezia giulia che nella regione veneto (attualmente operiamo solo in queste due regioni per questioni di movimentazione per il sopralluogo) e stampato in duplice copia originale.
Per notai e pubbliche amministrazioni le regioni mettono a disposizione una sezione del portale in cui è possibile scaricare l’Attestato di Prestazione Energetica con firma digitale autentica.